정부가 건설사 영업정지 처분과 연동되는 선분양 제한 규제를 실제로 적용할 가능성이 커지면서, GS건설이 대형 건설사 가운데 첫 사례가 될 수 있다는 관측이 나온다. 구조물 붕괴와 현장 사망 사고 등 안전 논란이 반복된 상황에서, 선분양까지 제한될 경우 GS건설의 사업 전반에 직접적인 부담이 가중될 수 있다는 점에서 업계의 시선이 쏠리고 있다. 

그동안 건설업계에서는 영업정지 처분이 내려지더라도 실제 사업에는 큰 제약이 따르지 않는다는 인식이 강했다. 행정처분이 내려져도 집행정지 가처분과 취소소송을 통해 시간을 벌 수 있었고, 선분양 제한 규정 역시 법령에 명시돼 있을 뿐 현실에서 본격적으로 작동한 사례는 드물었기 때문이다. 이로 인해 업계에서는 ‘영업정지’가 충분히 감내 가능한 수준의 제재로 받아들여져 온 측면이 있었다. 

그러나 최근 정부 기조는 분명히 달라지고 있다. 현행 ‘주택공급에 관한 규칙 제15조(입주자모집 시기)’에 따르면, 사업 주체나 시공자가 주택법 또는 건설산업기본법에 따른 영업정지 처분을 받거나 건설기술진흥법상 벌점 기준을 넘길 경우 선분양 제한 대상이 된다. 특히 6개월 이상 영업정지를 받은 경우에는 처분 종료 시점부터 최장 2년간 선분양이 금지돼, 사용검사 이후에만 입주자 모집이 가능하다. 이는 분양대금 없이 건설사가 대부분의 공사비를 자체적으로 충당해야 하는 구조로의 전환을 의미한다. 

업계에서는 이러한 규제가 건설사의 사업 모델 자체를 흔드는 조치로 받아들여지고 있다. 선분양이 막히면 공사 초기부터 막대한 자금이 투입돼야 하고, 건설사는 자기 자금이나 회사채, 금융권 차입 등 외부 금융 조달에 의존해야 한다. 이 과정에서 금융비용이 급격히 늘어나고, 재무구조에 부담이 누적될 가능성이 크다. 한 건설사 관계자는 “선분양 제한은 사실상 ‘자기 돈으로 집을 다 지어라’는 의미”라며 “여러 사업장에서 동시에 적용될 경우 대형 건설사라도 자금 운용과 재무구조에 상당한 부담이 불가피하다”고 말했다. 

선분양 제한이 현실화될 경우, 그 영향은 GS건설을 선정한 조합원에 전가될 수 있다. 한 정비사업 관계자는 “시공사가 선분양을 하지 못하면 공사비 지급이 제때 이뤄질지에 대한 불안이 커질 수밖에 없다”며 “그 부담은 조합원과 입주 예정자에게 돌아갈 가능성이 크다”고 말했다. 

재무 지표를 놓고 보면 이러한 우려가 과장만은 아니라는 해석도 나온다. GS건설의 2025년 3분기 말 기준 자산총계는 약 17조9432억 원, 부채총계는 약 12조6641억 원으로 부채가 자본의 약 2.4배에 이르는 구조다. 같은 시점 현금및현금성자산은 약 2조6360억 원 수준이지만, 선분양 제한이 1~2년 이상 이어질 경우 공사비 선투입 부담으로 현금 소진 속도는 빠르게 높아질 수밖에 없다. 단순히 한두 현장의 일정 문제가 아니라 회사의 재무구조 전반이 흔들릴 수 있다는 의미다. 

자금 조달 규모가 커지면서 금융비용이 증가할 경우, 발주처의 비용 부담 역시 확대될 수밖에 없다. 비용 절감 압력이 커질수록 시공 품질과 현장 관리에 대한 우려도 함께 제기된다. 실제로 GS건설의 2025년 3분기 누적 기준 건축·주택 부문 매출은 약 6조33억 원으로, 전체 매출의 약 63%를 차지하는 핵심 축이다. 주택·정비사업의 분양 일정이 막히면 자금 압박은 특정 현장에 국한되지 않고, 회사 전반의 사업 운영과 품질 관리로 확산될 가능성이 크다는 분석이다. 

한 건설업계 관계자는 “선분양 제한은 건설사의 자금 여력과 사업 구조를 동시에 시험하는 제도”라며 “주택 부문 비중이 큰 GS건설의 경우 규제가 현실화되면 자금 운용 부담이 커지고, 그 영향이 조합원과 사업 현장으로까지 번질 가능성을 배제하기 어렵다”고 말했다.