최근 기준금리 인상에 따른 부동산 시장이 침체되면서 서울 아파트 전세 가격도 2년 전보다 낮아진 사례가 증가하고 있다. 임대인이 전세 재계약을 할 경우 세입자에게 보증금의 일부를 돌려줘야 하는 '역전세난'이 벌어지고 있다.

지난 2020년 8월 계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 2법 시행으로 전셋값이 크게 올랐다가 올해 들어 집값 하락과 전셋값 하락이 지속하면서 역전세난 현상이 확산될 것이라는 우려가 제기됐다. 

금리 상승으로 인한 집값 하락과 거래절벽으로 집이 팔리지 않자 매매를 전월세로 돌리는 현상도 뚜렷하다. 전월세 물량이 증가하면서 전월세 거래가격도 하락세를 이끌었다는 분석이다. 

서울시 아파트 매매수급지수는 3년4개월만에 최저치다. 지난 7일 기준으로 보면 한달 전보다 3.7% 감소해 6만여건에 그쳤다. 매매건수가 줄어든 대신 전월세 매물은 한달 전보다 14.2% 증가한 8천여건 늘었다. 한달 사이 매매는 줄고 전월세가 증가한 사례에 해당한다.   

최근 전세 물량이 늘어나면서 전셋값이 하락하고  서울 아파트 시장에는 2년 전 가격보다 싼 전세 물건들이 늘고 있다. 2020년 8월 계약갱신청구권·전월세 상한제 등 임대차 2법 시행으로 전셋값이 크게 올랐는데 2년 만에 상승분을 거의 반납한 셈이다. 

서울 강남권에서도 전세 물량이 남아돌면서 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는 역전세난이 나타났다. 서울 송파구 잠실동 리센츠 아파트와 잠실 엘스 전용면적 84㎡의 경우 지난 2020년 9∼10월경 전세 계약 금액이 최고 12억∼14억원이었는데 현재 1억∼2억원가량 낮은 12억원 선에 전세 물량이 나오고 있다. 2년 전 전세계약을 했다면 현재 세입자에게 1억원 이상의 보증금을 돌려줘야 할 상황이다. 

전셋값 하락의 가장 큰 원인은 기준금리 인상에 따른 금리 상승이다. 금리 인상으로 전세자금대출 이자가 연 6~7%대까지 크게 오르면서 이사 수요를 얼어붙게 만들었다. 

특히 빌라나 다세대 등을 중심으로 '깡통전세' 위험이 커졌다. 전세가가 매매가보다 높은 '깡통전세' 징조도 나타나고 있다. 올해 들어 서울 화곡·인천 부평 등에서 집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려주지 못한 '전세사기'가 집중 발생한 것으로 나타났다.

주택도시보증공사(HUG)의 자료에 따르면 전세보증금 반환보증보험(전세보증보험) 사고는 올들어 8월까지 2527건 발생했으며 사고액은 5368억원이나 된다.

5368억원은 세입자가 집주인에게서 전세금을 돌려받지 못해 주택도시보증공사가 대신 보증금을 돌려줘야 하는 금액이다. 올해 8월까지 집계된 사고액이 지난해 1년 동안 발생한 5790억원에 육박하는 수준이다.

문제는 불확실성이 커졌다는 점이다. 급등이나 급락은 시장에 부정적인 영향을 미친다. 예측 가능한 경제가 안정적이지만, 불확실성이 큰 부동산 시장에서 급등락이 반복될 때 경제는 더 큰 혼란에 빠질 수 있다.