글로벌 부동산 컨설팅 업체 컬리어스가 발표한 2023 한국 상업용 부동산 시장 트랜드에 관한 보고서에 따르면, 2022년 국내 상업용 부동산 투자 총액은 약 49조원을 기록했다.

이는 2021년 최고치를 달성했던 57조원 대비 약 15% 감소한 규모다. 국내 상업용 부동산 투자 규모가 감소한 것과 달리 2022년 프라임 오피스 투자 규모는 약 13조6000억원을 기록하며, 2021년 약 13조2000억원 대비 큰 차이가 없었다.

지난해 4분기 급격한 투자 심리 위축에도 불구하고 오피스 투자에서 선매입 개발 건들과 대기업의 리츠 설립에 따른 투자 건들이 성사됐고, 거래 시점 반영 등에 의해 오피스 투자 규모는 급격히 하락하지는 않은 것으로 보인다.

앞으로 금리 안정화 시점이 2023년 하반기로 예측되기에 보수적인 국내 기관 투자자들의 2023년 투자 규모는 줄어들 것으로 전망된다. 지난 몇 년간 국내 상업용 부동산의 90% 이상을 국내 기관 투자자들이 주도했지만, 최근 금리가 상승하면서 채권 투자로 선회했다.

또 기관 회원들의 대출 증가로 투자 가능 자금이 축소된 상황이다. 따라서 국내 기관 투자자들은 올해 상반기까지는 보수적으로 투자 결정을 하기로 선회하면서 상반기까지 투자 기회를 기다린다는 투자 전략을 취하고 있다. 

반면, 외국계 기관들은 달러 강세에 높아진 자본력으로 국내에서 투자 기회를 엿보고 있다. 아시아를 타깃으로 하는 펀드들의 자금이 늘었고, 중국이나 신흥 시장에 비해 한국이 안정적인 투자지로 평가받고 있다. 향후 외국계 기관 투자자들이 국내 기관 투자자들보다 유리한 위치에서 적극적으로 국내 부동산 자산 매입에 나설 것으로 기대된다.

한편 한국 임대차 시장은 스타트업 투자 규모 감소로 테크(Tech) 기업의 확장 속도에 제동이 걸렸지만, 한국 임대차 시장에서 Tech 산업의 영향력은 계속 확대되고 있다. 불확실성 속에서도 Tech 임차인의 사옥 이전 대기 수요와 한정된 공급으로 2023년에도 임대인 위주 시장이 지속될 것으로 전망된다.

장기적으로 CBD와 GBD 권역에 재개발을 통한 기존권역의 확장이 기대된다. 강남역 부근을 중심으로 장기적인 개발 계획이 실행된다면 강남권역에 새로운 오피스 공급을 기대할 수 있을 것이다. 또 강남역 및 서초역에 인접한 부지가 대규모 업무단지로 개발될 가능성이 커지고 있다. 

기존 도심권역의 경우 대부분의 프라임 빌딩들은 광화문역 부근에 집중돼 있다. 앞으로 서소문 지구와 서울역을 중심으로 신규 공급과 재개발이 예정돼 있어, 기존 도심 권역의 선호도나 위상에 변화가 있을 것으로 전망했다.

또 더 넓고 합리적인 임대가를 찾아 사옥을 건립하려는 임차인의 이동 및 분산 오피스 확대로 성수동을 포함한 신흥 업무 지구의 꾸준한 확장이 전망된다. 특히 성수권역은 강남권역에서 사옥 면적 확보에 어려움을 느끼는 임차들의 대체지로 떠오를 것이다.

향후 부동산 직접 투자는 물론 리츠 상품 구성에도 ESG는 중요한 평가 요소가 될 것으로 전망된다. 앞으로 친환경 부동산일수록 기관 투자자로부터 펀딩이 용이해질 뿐만 아니라, 건물 가치 또한 더 높아질 것으로 전망된다. 글로벌 연기금이나 자산 운용사들이 ESG 점수에 따라 부동산 투자 여부를 결정하는 사례가 증가하면서 국내 많은 부동산 회사도 국내 투자 자산에 대한 그린빌딩 인증을 받기 위한 활동이 활발해질 것으로 보인다.

컬리어스 코리아의 로버트 윌킨슨 대표는 “금리 상승 기조에도 불구하고 한국 상업용 부동산 시장은 투자와 임대차 시장 모두 계속 확장되고 있다. 팬데믹 이후 사무실 복귀에 어려움을 겪는 글로벌 도시들과 달리 서울의 펀더멘털은 여전히 강하며 오피스 수요는 안정적이고 공실률은 최저를 기록하고 있다”고 말했다.