경실련이 최근 3년간 연도별  주택도시보증공사(HUG) 경매신청주택 낙찰현황을 분석한 결과 연도별 낙찰액은 2022년 877억원(458건), 2023년 1,906억원(837건), 2024년 7,724억(3,260건)으로 3년간 총 낙찰액은 1조 507억원, 4,555호의 주택이 낙찰됐다. 

호당 낙찰가격은 2022년 1.4억원(낙찰가율 74%), 2023년 1.5억원(65%), 2424년 1.8억원(75%)이다. 

HUG가 대위변제(임대인 대신 임차인에게 갚아준)해 준 보증금은 2022년 746억원, 2023년 1,629억원, 2024년 7,077억원이며, 집값 대비 보증금 비율인 전세가율은 2022년 85%, 2023년 85%, 2024년 92%로 나타났다. 

전세가율 3년 평균은 90%로 집값 대비 보증금 비율이 비정상적으로 높아졌음을 알 수 있다. 3년 동안 HUG가 대위변제 한 주택 낙찰액은 7,698억원인데 비해 보증금은 9.452억원으로 1,754억원이 더 많다. 

최근 3년간 보증금 대비 낙찰액 비율은 81%이다. 낙찰가격보다 보증금이 더 높았다는 것이며, 주택가격과 전세보증금이 모두 부풀려졌다는 의미이다. 

보증금과 낙찰액을 비교하여 HUG가 반환보증보험으로 얼마나 큰 손해를 봤는지 계산했다. 2022년 손해액은 99억원 정도였는데, 2년 뒤에는 13배 늘어난 1,271억원이 됐다. 3년간 총 손해액은 1,754억원이나 된다. 이처럼 반환보증보험 손해가 눈덩이처럼 커지자 HUG는 임차인이 부담하는 보증료를 올리려는 시도를 하고 있다. 

보증료 인상은 HUG의 손해를 일시적으로 낮춰줄 수는 있지만 결국 HUG의 정책실패를 임차인에게 떠넘긴다는 비판을 피할 수 없다. 

집값과 전세보증금이 비슷할수록 깡통전세 위험은 커진다. HUG 등 공기업들이 반환보증과 전세대출을 통하여 전세시장에 적극적으로 개입하기 전까지만 해도, 원래 정상적인 전세시장에서 전세가율은 집값 대비 60~70%선에서 형성되었다. 전세가율이 90%에 달하게 된 것은 HUG의 반환보증보험 때문이다. HUG는 반환보증보험이 집값과 전세가격의 비율을 확인하지 않고, 전세계약서만으로 무분별하게 가입하고 보증해주었다. 

임차인들이 부담하여야 했던 보증금 미반환 위험은 공공에 전가되었고, 무분별하게 높은 가격의 전세가격이 형성되었다. 이를 악용한 전세사기가 대대적으로 벌어지자 보증금 미반환 피해는 이제 전 국민에게 전가되고 있다. 

낙찰액이 가장 큰 3개 지역은 서울·경기·인천 등 수도권 지역이다. 3개 지역 낙찰액은 7,133억원으로 전체 낙찰액의 92%를 차지했다. 집값이 비싼 수도권 지역에서 보증금 미반환 사고가 절대적으로 많이 일어났음을 간접적으로 파악할 수 있다. 

HUG가 최근 경매절차에서 매각을 통하여 채권(보증금)을 회수하는 것이 아니라, 자신들이 직접 주택을 높은 가격으로 낙찰받고 있다는 점을 주목해야 한다. HUG는 낙찰받은 주택을 든든전세라는 공공주택으로 공급하고 있으며 임대료는 주변 시세의 90%이다.

2024년 5월 이후 낙찰 주택 중 HUG 직접낙찰과 일반낙찰 현황을 비교했다. HUG 직접낙찰 주택은 1,242건으로 총 건수 2,792건의 44%를 차지했다. 평균 입찰자 수는 1.9명이며 1,242건 중 63%인 781건이 입찰자가 1명인 단독입찰이다. 일반낙찰은 1,550건이며 평균 입찰자 수는 4.7명 단독입찰은 26%인 403건이다. 

HUG가 5개월 동안 직접 주택을 낙찰받는 데 들인 낙찰액은 2,558억원이다. 집값(감정가)이 3,084억원이므로 낙찰가율은 83%이다. 일반낙찰의 경우 낙찰액 3,255억원, 집값(감정가) 3,554억원, 낙찰가율 73%이다. HUG 직접 낙찰 시 일반낙찰보다 입찰자 수가 적을 뿐만 아니라 단독입찰이 많은 이유는 아주 간단하다. HUG가 일반인들이 낙찰받는 것보다 더 높은 가격에 주택을 낙찰받았고, 그 결과 입찰 경쟁률도 낮게 나타난 것이다. 

일반낙찰로 HUG가 보증금을 회수한 비율은 79%지만 HUG 직접낙찰에서는 10%가 오른 89%로 나타났다. HUG가 높은 가격으로 직접 낙찰받은 결과 회수율이 높게 산출되면서 전체 회수율도 84%로 높아졌다. 실제로 HUG가 손해율에 대위변제 주택 직접낙찰도 포함시키고 있다면 지금 당장 시정해야 한다. 수치상으로는 HUG가 보증금 회수를 잘하고 있는 것처럼 보이지만 실제로는 자신들의 돈으로 착시현상을 일으킨 것이기 때문이다. 

HUG가 얼마나 비싸게 집을 낙찰받았는지 좀 더 객관적인 비교를 위해 2024년 5월 이후 경매된 강서구 다세대 주택만을 골라 호당 낙찰가를 비교했다. HUG가 직접 매입한 강서구 다세대는 252건인데 호당 집값 2.6억원, 낙찰가 2.2억원, 보증금 2.4억원이다. 낙찰가율은 82%, 보증금 회수율은 91%로 나타났다. 일반낙찰은 266건이며 집값 2.4억원, 낙찰가 1.8억원, 보증금 2.3억원이다. 낙찰가율은 74%, 보증금 회수율은 80%이다. 지역과 주택유형을 동일하게 맞추더라도 HUG가 일반보다 8%가량 비싸게 집을 낙찰받고 있음을 확인할 수 있다. 

HUG는 대항력이 있는 임차인의 보증금 채권을 양도받아 낙찰자에게 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 일반 낙찰자 입장에서 HUG 경매신청 주택은 낙찰가에 보증금까지 지급해야 하므로 메리트가 떨어진다. 결국 유찰이 계속 발생하게 되는데, HUG는 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력 행사를 포기한다는 내용의 ‘특별매각조건’을 행사할 수 있다. 특별매각 조건이 적용되면 경매가는 9페이지 <그림 2>의 (D)처럼 감정가에서 다시 시작지만 낙찰자에게 보증금 반환 부담이 없어지므로 낙찰 가능성이 매우 커진다. 

특별매각조건은 보증금 채권보다 주택가격이 더 낮아졌을 때, HUG가 채권회수 기간을 단축하고, 신속하게 손해액을 확정하기 위한 제도이다. 일반낙찰 중에서도 특별매각 조건이 적용된 경우는 1,404건(낙찰액 2,383억)이다. 특이한 점은 HUG가 매입한 주택이 모두 특별매각조건이 적용된 주택이라는 것이다. 

경실련은 HUG에 특별매각조건이 적용된 주택만을 매입한 이유에 대해 정보공개청구했다. HUG는 “특별매각조건이 적용되지 않은 주택을 공사가 매입할 경우, 공사가 채권자임과 동시에 채무승계자가 되어 채무가 소멸”되는데, “특별매각조건으로 낙찰받은 물건의 경우 잔여채권의 구상권 행사가 가능”하다고 답변했다.

다시 말해 집값이 3억원, 보증금이 2.5억원인 주택이 보증금 미반환으로 경매로 넘어가서 임차인이 2억원에 낙찰받았다고 가정하면, 채권자와 채무자가 동일인이 되면서 채무가 사라지므로 임차인은 보증금 5천만원에 대해서 누구에게도 요구할 수 없게 된다. 그러나 HUG가 대위변제한 주택에 특별매각조건을 적용한 뒤 스스로 낙찰받으면 임대인에게 5천만원을 구상할 수 있는 권리가 살아있게 된다는 것이다.

이 설명이 법적으로 타당하다 할지라도 경매시장에서 HUG가 보이는 행태는 큰 의구심을 낳고 있다. <그림 2>처럼 유찰이 수 차례 진행된 상태에서 특별매각조건을 적용하여 경매를 원점으로 돌린 사례가 다수 발견됐기 때문이다. 이에 일각에서는 HUG가 자신들이 원하는 낙찰가율 수준인 80%대에 맞추려고 특별매각조건을 악용한 것이 아니냐는 의혹이 제기되고 있다. 이 의혹이 사실이 아니더라도 경매를 스스로 지연시킨 점에 대한 책임은 묻지 않을 수 없다. 경매가 지연될수록 행정비용이 낭비될 수밖에 없기 때문이다.

공공주택 확보가 진짜 목적이라면 집을 가장 낮은 가격에 낙찰받을 수 있는 방법들은 얼마든지 가능하다. 대표적인 방법은 LH가 가진 공공우선매수권을 활용하는 것이다. HUG와 LH와 공조하여 일반 최저 낙찰액에 집을 사들인다면 HUG는 보증금 채권을 회수할 수 있고, LH는 낮은 가격에 공공주택을 확보할 수 있다. 현재 HUG가 공공우선매수권을 행사할 근거가 없다면 공공우선매수권을 행사하여 보다 저렴한 가격으로 공공임대주택을 확보하도록 법 개정을 하면 된다. 

HUG의 이 같은 행태는 정부가 8.8대책을 통해 밝힌 ‘비아파트 시장 정상화’와 일맥상통하는 정책으로 보인다. 당시 정부는 비아파트 시장이 정상화될 때까지 신축매입을 확대하며, 서울의 경우 주택을 무제한으로 매입하겠다고 밝혔다. 매입임대는 업자들이 지은 다세대 주택을 고가에 매입하여 집값 거품을 떠받치는 정책이다. 경실련은 매입임대주택의 문제점을 계속해서 지적해왔다. 지금 HUG가 경매낙찰가격을 높이는 방식으로 고가로 직접 매입하는 것은 집값 거품을 떠받치는 또 다른 수단이다. 비아파트 가격이 높게 형성되면 결국 아파트 가격에까지 영향을 미쳐 모든 부동산 가격을 끌어올릴 수 있다.

경실련은 임대제도 개선을 위한 방안으로 ▲정부는 부동산 시장 교란하는 주택매입 사업 즉각 중단하고, 영구·50년·국민·장기전세 등 장기공공주택 공급 ▲전세사기 피해 확산을 막기 위해 임대인 반환보증가입 의무화 및 보증범위 LTV 적용 즉시 실시 등을 요구했다.