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기사입력 : 2024.02.26 07:46
오늘부터 은행권이 '스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)'이 처음 적용된다. 스트레스 DSR은 향후 금리 인상 가능성까지 감안해 대출자의 상환 능력을 보수적으로 추정하기 때문에 대출의 한도는 큰 폭으로 줄어든다.
예를 들어 5천만원 연봉자의 경우 최대 주택담보대출 금액이 전보다 수 천만원씩 감소할 것으로 보인다. 게다가 최근 일부 은행이 연초부터 가계대출 억제를 위해 금리인상을 하는 분위기다.
금융권에 따르면 은행권은 26일부터 새로 취급하는 주택담보(오피스텔 포함) 가계대출의 DSR을 '스트레스 금리' 기준으로 산출한다는 방침이다.
DSR은 대출자의 전체 금융부채 원리금 부담이 소득과 연동해 비교하는 지표로, 해당 대출자가 한해 갚아야 하는 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값이다. 현재 은행권의 경우 대출자의 DSR은 40% 한도를 넘지 않는다.
지금까지는 실제 금리 기준을 DSR으로 산정했지만, 26일부터는 '스트레스 DSR'을 적용해 실제 금리에 향후 잠재적 인상 폭까지 더한 더 높은 금리(스트레스 금리)를 기준으로 하게 된다.
결국 스트레스 DSR은 향후 금리인상시 원리금 상환 부담과 변동금리 대출액 상환 능력을 모두 따지게 되면 결국 대출 한도는 기존보다 줄어들 수밖에 없다.
연합뉴스에 따르면 한 시중은행의 시뮬레이션(모의실험) 결과, 연봉 5천만원인 직장인이 40년 만기(원리금 균등 상환)로 주택담보대출(코픽스 기준 6개월 변동금리)을 받을 경우 다른 대출이 없다고 가정하더라도 대출금이 약 2천만원 줄어드는 것으로 나타났다.
기존 DSR 산출 방식에 따라 현재 5.0%인 주택담보대출 변동금리를 적용하고 DSR 40%(연봉의 40%·2천만원)를 꽉 채우면, 최대 3억4,500만원(연간 원리금 1,996만원=원금 862만5천원+이자 1,133만7천원)까지 빌릴 수 있다.
하지만 26일부터는 현재 금리가 5.0%라도 은행은 여기에 0.38%포인트(p)를 더한 5.38%를 기준으로 DSR을 계산한다. 가산 금리 폭(0.38%p)은 다소 복잡한 규정에 따라 산출된다. 지난해 11월 가계대출 금리와 이전 5년간 최고 금리의 차이(한국은행 집계 예금은행 가중평균 가계대출 금리 기준. 5.64%-5.04%=0.6%p)가 당국이 정한 하한 수준(1.5%p)보다 낮아 1.5%p가 스트레스 금리로 설정됐고, 시행 1단계(2024년 2월 26일∼6월 30일)에서는 스트레스 금리의 25%(1.5%p×0.25=0.375%p)만 적용된다.
5.38%의 금리 조건에서 A씨의 최대 주택담보대출은 3억2,800만원으로, 기존 방식(3억4,500만원)보다 1,700만원 감소한다.
같은 조건의 혼합형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 6개월 또는 12개월 주기 변동금리)나 주기형 금리(5년 고정금리 이후 시장금리 기준 60개월 주기 변동금리) 상품의 한도 축소 폭은 각 1,100만원(3억4,500만원→3억3,400만원), 500만원(3억4,500만원→3억4천만원)으로 변동형 상품보다는 작다.
금리 안정성 측면에서 고정금리 기간과 변동금리 조정 주기를 최대한 늘리자는 스트레스 DSR 도입 취지에 따라 변동형(스트레스 금리 1.5%×100%×25%)보다는 혼합형(1.5%×60%×25%)에, 혼합형보다는 주기형(스트레스 금리 1.5%×30%×25%)에 더 적은 스트레스 금리를 더한 결과다.
올해 하반기 이후 스트레스 DSR 체계가 2단계(2024년 7월 1일∼12월 31일), 3단계(2025년 1월 1일 이후)로 넘어가면 대출 한도 축소 폭은 더 커진다. 스트레스 금리의 반영 비율이 1단계 25%에서 2단계 50%, 3단계 100%로 갈수록 증가한다.
결국 사례로 들은 직장인의 변동금리 주택담보대출 한도는 스트레스 DSR 이전은 3억4,500만원, 스트레스 DSR 1단계 적용시 3억2,800만원, 2단계 3억1,200만원, 3단계에는 3억원에도 미치지 못하는 2억8,400만원에 머물게 된다.
결국 변동금리 대출액이 불과 약 10개월 사이 최대 대출액이 3억4,500만원에서 2억8,400만원까지 6,100만원 줄어드는 셈이다.
더구나 2단계부터 은행권 주택담보대출뿐 아니라 은행권 신용대출과 은행 외 2금융권 주택담보대출에도 스트레스 DSR이 적용된다. 3단계에서는 적용 범위가 모든 가계대출로 확대되므로 금융권으로부터 받을 수 있는 대출 한도는 현저히 줄어들 수 밖에 없다.
스트레스 DSR가 적용되면서 시중은행들이 인위적으로 금리 인상까지 적용할 경우 금융 소비자가 느끼는 대출 창구의 문턱은 더 높아지게 된다.
우리은행은 28일부터 전세자금대출을 포함한 주택담보대출의 금리를 상품에 따라 0.10∼0.30%p 올릴 예정이다. 신한은행은 이미 지난 19일부터 주택담보대출과 전세대출 금리를 각 0.05∼0.20%p 인상했다.
은행들이 코픽스(COFIX)나 은행채 등 지표금리 흐름과 관계없이 가산금리를 더하거나 우대금리를 내려 금리를 올리는 것은, 대환대출 인프라를 통한 '갈아타기 대출' 유치 경쟁 등으로 연초부터 가계대출이 상당 부분 늘어났기 때문이다.
5대 은행(KB·신한·하나·우리·NH농협)의 22일 기준 가계대출 잔액은 695조1,303억원으로 집계됐다. 1월 말(695조3,143억원)보다는 1,840억원 줄었지만, 작년 말(692조4,094억원)과 비교하면 2조7,209억원(0.39%) 늘었다.
특히 주택담보대출(535조6,308억원)의 경우 1월 말(543조3,251억원)보다 1조3,057억원 많고, 지난해 말(529조8,922억원) 이후 불과 한 달 20여일 사이 5조7,386억원(1.08%) 더 늘었다.
한 시중은행 관계자는 "최근 가계대출이 급증하는 추세는 아니지만, 주요 시중은행의 올해 가계대출 증가율 관리 목표인 1.5∼2%를 고려하면 증가 속도가 빠른 것도 사실"이라며 "대환대출 경쟁 과정에서 금리를 낮춘 은행들이 다시 올리고, 이번주부터 스트레스 DSR까지 적용되면 가계대출 증가 속도가 다소 더뎌질 것으로 예상된다"고 말했다.
