• 최종편집 2024-02-24(토)
 

'신촌 상권은 소상공인들의 무덤으로….'

 

신촌 이대 상권은 2000년대에는 2~30대의 만남의 장소의 대표적 상권이었다.


인근 연세대와 이화여대, 서강대를 잇는 중심에 있고 유명한 어학원도 자라잡고 있어 젊은 층, 특히 대학생들이 모이기 좋은 상권이었다.


무엇보다 그 시절, 이곳은 가장 유명한 브랜드들도 자리 잡았고 소비적 중심으로 항상 트렌디했다. 명동·압구정, 강남, 영등포, 청량리와 함께 ‘서울 5대 황금 상권’으로 불렸다. 


작금의 핫한 상권의 분포와는 차이가 많았던 시절이었다. 젊은 층 소비 패턴을 파악하기 위해 해외 유명 프랜차이즈들이 안테나숍을 낼 정도였다. 


스타벅스·크리스피도넛·콜드스톤 모두 1호점을 신촌·이대 일대에 열었다. CJ가 만든 카페 프랜차이즈 ‘투썸플레이스’도 2002년 첫 매장을 신촌역 2번 출구 앞에 차렸다. 여름에 눈이 내리는 카페도 있었던 만큼 유행과 트렌드의 장소라고 할 수 있었다.


그러나 25년이 지난 지금, 스타벅스 1호점을 제외하곤 모두 문을 닫았다. 맥도날드. 롯데리아, 투썸플레이스. 지역의 명물인 독수리다방 등은 흔적조차 없다.


2002년 오픈한 서울 지하철 2호선 신촌역 2번 출구 앞 커피 프랜차이즈 ‘투썸플레이스’ 1호점도 폐점했다.


최근 이곳의 공실률은 서울에서 가장 높은 것으로 나타났다. 한국부동산원 상업용 부동산 임대 동향에 따르면, 2023년 3분기 서울의 주요 상권 소규모 상가 공실률은 신촌, 이대가 22%로 가장 높고, 이후 명동(19.7%), 미아사거리(16.3%), 장안동(14.7%), 군자(14.2%) 순으로 조사되었으니 신촌 상권은 하락과 함께 소비자들의 이탈을 반증하고 있다.


신촌 소규모 상가 공실률은 서울 평균 5.6%에 비해 4배 가까이 높다. 명동의 경우 코로나19 이후 관광객이 다시 늘면서 상권이 살아나고 있고, 신촌과 가까운 홍대, 합정 공실률도 6.9%에 그친다는 점과는 대조적이다. 


이는 신촌 상권은 학생 수 감소 및 코로나 기간 비대면 수업이 계속되면서 폐업한 점포가 늘어나는 등 시장 분위기가 급속도로 가라앉았기 때문이다. 코로나가 종료된 후 임대료가 다시 오르면서 폐업한 상가에 새로운 임차인이 들어오지 못해 공실률이 높아지는 것도 이유로 꼽을 수 있다.


또한 신촌 상권의 개성이 사라지면서 외국인 관광객의 발길이 끊긴 것도 원인으로 꼽힌다. 몇 년 전만 해도 신촌역에서 이화여대로 이어지는 길은 중국인 관광객들로 붐볐다. 이화여대 앞에서 인증 샷을 찍고, 신촌에서 밥을 먹는 사람이 많았다. 


“이대 앞에 이대생보다 중국인 관광객이 더 많다”는 말이 나오던 시절이다. 그러나 중국인 관광객은 사드(THAAD·고고도 미사일 방어 체계) 사태 이후 사라졌다가, 신촌이 아닌 성수동과 청담동으로 복귀했다. 이대 앞에서 신촌 기차역으로 이어지던 의류 매장들은 인터넷 쇼핑몰로 대체됐다. 대학생이 없는 대학 상권이라니, 아무도 매력을 느끼지 않았다.


팬데믹(세계적 대유행) 이후 소비 패턴이 바뀐 것도 원인으로 확인할 수 있다. 신촌과 이대 인근 상권에는 4~5평 남짓한 작은 의류·구두·액세서리 매장이 밀집해 있다. 이들 업장은 한때 밀리오레M과 예스APM 같은 대형 쇼핑몰이 들어서고, 중화권 관광객이 몰려들자 문전성시를 이뤘다.


하지만 더 큰 원인은 상권 하락과 대비되는 임대료가 문제다. 교통 측면에서 신촌은 견줄 곳 없이 좋은 상권이다. 그렇다 보니 월세가 내려가질 않는다. 비어 있는 곳 대부분이 신촌역에서 연세대로 이어지는 핵심 상권이다. 이 일대는 아직도 임대료가 가장 비싼 금싸라기 땅이다. 해당 지역의 평균 임대료가 4000만~8000만 원 정도 한다.


사실 현실적 소상공인 입장에선 감당하기엔 역부족인 금액이다. 사실 법인 브랜드들도 힘든 임대료라 하겠다 


고금리에 오르는 물가, 높은 임대료를 견디지 못하고 점포들이 문을 닫아버린 것이다. 특히나 신촌 상권은 상권의 특성상 연남동이나 상수역 인근처럼 아기자기한 매장들이 생기기 힘든 구조다. 전체적 상권을 형성 구조가 격자형으로 대로변과 골목 중심의 이원화 상권의 형태가 아님에 따라 작은 평형의 점포보다 중형 이상의 매장 중심형 상권을 형성하고 있기 때문이다.


그렇다면 신촌 상권을 활성화하기 위한 해결책은 무엇이 필요할까?


먼저 고물가와 고금리로 수요가 줄어 소비 위축이 계속되는 상황에서 지역 상권을 침체의 늪에서 끄집어 내기 위해서는 풍부한 유동 인구와 적절한 수준의 임대료 책정이 필요하다.


또한  지자체의 창업 지원 활성화와 함께 다양한 개발 계획도 수반돼야 한다. 정부나 지역주도형 청년창업의 활성화 지원책과 다양한 볼거리 즐길 거리 먹을거리 중심의 콘텐츠가 필요하다


소비자의 소비 중심형으로의 개편은 우선 볼거리 중심의 아이디어와 함께 머무를 수 있는 공간적 구성과 문화적 접근력이 필요하다


일정 공간을 스타트업 아이디어 아이템들에게 기회의 공간을 열어주고 관련한 사람들이 모이는 자연스러운 형태의 소비촉진이 우선적 정책 일수 있다. 그러한 노력이 수반될 때 신촌 상권은 새로이 옛날의 명성을 되찾을 수 있다.


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한국창업경영연구소 이상헌 소장(컨설팅학 박사)
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[이상헌의 성공창업 경제학] 우리나라 대표 상권의 몰락
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