한국소비자단체협의회 물가감시센터는 지난 3일 더케이호텔에서 “시장 변화와 부동산 중개 수수료 가격 적절성”이라는 주제로 토론회를 개최했다.

주택가격의 급등에 따라 부동산 중개 수수료도 급증하고 있다. 현행 부동산 중개 수수료 제도는 거래금액 구간별 중개보수율 상한을 규정하고 있어 부동산 가격이 오르면 중개보수 역시 자동적으로 인상되도록 구조화되어 있다. 부동산 중개 서비스의 질적 변화 없이 부동산 중개 수수료만 급증하게 되므로 소비자불만이 커지고 있다. 

이에 한국소비자단체협의회에서는 부동산 거래 시장의 변화에 따른 부동산 중개 서비스의 현황을 알아보고 시장의 공정한 경쟁을 담보할 수 있는 중개보수제도 개선의 방안을 모색하기 위해 이번 토론회를 마련했다고 밝혔다.

한국소비자단체협의회 임은경 사무총장의 사회로 유선종 교수(건국대학교 부동산학과)와 조영주 회계사(한국소비자단체협의회 물가감시센터)의 발제가 진행되었으며, 천규승 이사장(미래경제교육네트워크)이 좌장을 맡아 최승호 팀장(서울시 도시계획국 부동산관리팀), 최창우 대표(집걱정없는세상), 김학환 교수(숭실사이버대학교 부동산학과), 이성복 연구원(자본시장연구원), 윤호석 전문위원(국민권익위원회)이 토론에 나섰다. 

‘부동산 정책과 시장동향’을 발표한 유선종 교수(건국대 부동산학과)는 정부의 부동산 대책 발표와 주택시장 변화에 대해 발제했다. 최근 정부의 부동산 시장 규제 강화에 따라 거래량이 크게 감소하였고 주택 매매가격은 상승세를 나타나고 있으며, 전세시장 역시 임대차3법, 임대인의 실거주, 사전청약 대기, 높은 매매가격 부담 등으로 인해 수요와 공급의 불균형이 지속되면서 가격 상승폭이 확대되고 있다고 주장했다. 주택시장의 가격을 결정하는 요인 중 수요와 공급이 약 80% 차지하고 있는데, 2025년까지 수도권의 공급물량이 증가되고 임대사업자의 일몰이 도래함에 따라 부동산 시장 가격의 큰 변화가 생길 것을 언급했다.

‘부동산 중개보수 체계 문제점 및 개선방안’을 발표한 조영주 회계사(한국소비자단체협의회 물가감시센터)는 최근 몇 년간 주택 가격이 크게 상승하여 주택가격에 연동되어 있는 부동산 중개 수수료 부담이 크게 증가했다고 주장했다. 

서울의 경우 공동주택 중위가격이 지난 2015년 12월 52,444만원에서 2020년 8월 92,152만원으로 약 76% 인상했는데 중개수수료률은 2015년 12월 2,097,760원에서 2020년 8월 8,293,680원으로 약 295% 상승했다며 이는 최고구간 진입시 중개보수요율이 급격하게 상승하기 떄문이라고 주장했다.

중개 수수료율 개선방안으로는 단일 수수료를 책정하거나 주택가격을 5분위로 나누어 각각의 분위별 정액수수료로 산정하는 방안, 관련 업종(법무사,감정평가사)의 수수료 체계와 유사하게 거래금액이 증가함에 따라 수수료율이 체감하는 방식과 초과구간에 대하여 누진하여 합산하는 방안, 현재의 중개수수료 체계를 유지하되 최고구간의 수수료율을 최고구간 초과부분에만 적용하여 누진하는 방안 등을 제시했다. 

공인중개사법 제30조 및 시행령 제24조에 따르면 법인이 아닌 개업공인중개사의 손해배상책임 보장 한도 금액이 최소 1억원으로 되어 있어 거래금액이 커질수록 손해배상 책임보장에는 불리한 구조이므로 해당 법령을 개정하여 손해배상 책임보장이 충분히 이루어져야 한다고 주장했다.

서울시 도시계획국 부동산관리팀 최승호 팀장은 부동산 중개보수 요율체계는 각 지자체에서 조례로 정하도록 규정되어 있어 국토교통부의 권고안을 받아들여 17개 시·도가 모두 동일하게 시행하고 있는데, 현 체계가 시장에 부합되지 않는 부분이 있는바 부동산 가격 관련 기관들이 사회적 합의를 통해 국민의 목소리에 귀를 기울여서 합리적 개선안을 마련해야 한다고 강조했다. 

집걱정없는세상 최창우 대표는 주거약자의 입장에 있는 임차인들의 주거권을 보장하는 방향으로 제도가 변해야 하며, 임차인에게는 중개수수료를 받지 않는 벨기에 등 서구의 나라들처럼 임차인의 주거권을 보장하는 방향으로 제도 개선이 필요하며, 주택가격이 올라서 중개수수료가 오른 부분에 대해서는 원상회복이 필요하다고 주장했다.

숭실사이버대 부동산학과 김학환 교수는 중개 보수는 한번 하향 조정이 되면 부동산 시장 상황의 변화로 부동산 가격이 다시 하락하더라도 상향 조정되지 않는 상방경직성을 갖고 있는 한계가 있으며, 공인중개사의 손해배상책임보장 한도는 법에서 정한 최소한의 한도일 뿐 손해를 발생시킨 공인중개사는 손해 전부에 대한 배상책임이 있다고 주장했다. 

또한 공인중개사 보수는 계약의 성립부터 이행에 이르기까지 전 과정에 관여함에도 해외의 다른 나라에 비해 낮은 수준이라고 밝혔다. 특히 부동산 중개시장의 포화 상태, 직거래 플랫폼, 새로운 거래 서비스의 등장으로 부동산 중개수수료율 상한 규정 유무와 무관하게 시장에서는 관련 업체의 상호 경쟁 등에 의하여 중개보수가 결국 합리적 수준에서 결정될 것이라고 주장했다.

자본시장연구원의 이성복 연구원은 부동산 중개보수 제도의 취지는 사회적 약자인 임차인 보호 및 과다한 중개 수수료 부담 방지를 위한 것인데, 현행법은 제도의 목적, 취지를 살리지 못하고 있으며 시장실패가 없는 부동산 중개수수료 시장에 대해 가격규제를 하는 것은 바람직하지 못한 바, 현행체계를 폐지하고 시장 상황에 맞게 사전에 중개보수율을 조정하는 방안, 일정금액이나 일정규모 이하의 임차인을 위한 사회적 보호장치 마련 등의 방안을 주장했다.

국민권익위원회의 윤호석 전문위원은 중개서비스의 질은 변하지 않았으나 제도적 이유로 가격이 상승하여, 이에 대한 소비자 불만은 커지고 있는 상황인바 이에 대한 개선방안으로 2가지를 제시하였다. 즉 기존의 틀은 유지하되 9억원 초과 구간 등 소비자의 불만이 큰 구간을 세분화하는 동시에 보수요율을 감소하는 방안, 기존요율체계로는 경쟁의 어려움이 있으므로 중개보수틀을 과감하게 변화시켜 매수자, 매도자 우위 시장 여부에 따라 자유롭게 결정하는 방안도 제시했다. 

협상력이 뛰어난 소비자를 제외한 대부분의 소비자들은 실질 주거를 위해 부동산을 구매하는 것인데, 상한율 규제가 없는 경우 실질적인 피해를 볼 수 있기에 부동산 중개 수수료에 대한 규제는 필요하다고 볼 수 있다. 그러나 현행 부동산 중개 수수료는 중개 서비스의 질 여부를 떠나 주택가격에 따라 중개수수료가 자동적으로 인상되며, 특히 최고구간 도입시 중개수수료율이 급등하는 기형적 구조이다. 

한국소비자단체협의회는 업계, 학계, 행정기관, 소비자의 목소리가 융합된 사회적 합의를 거쳐 합리적 수준의 중개수수료 제도가 개편되어 소비자의 주택 복지, 주택 후생이 개선될 수 있어야 한다고 주장했다.