지난달 30일부터 연봉 8천만원을 넘는 고소득자의 신용대출이 어려워졌다. 주택 매매 시 부족한 부분을 신용 대출로 때우는 일명 ‘영끌’을 방지해 가계 부채의 증가를 막기 위한 규제다.

정부가 의도한대로 신용대출을 규제하면 주택 매매 시 어떤 영향을 끼칠까. 주택 매매 목적으로 담보 대출을 받는 경우 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 기준을 적용받는다. 

연 소득 대비 연 원리금 상환액으로 예를 들면 연봉 1억원인 사람이 매년 갚아야 하는 부채의 원금과 이자의 합이 4천만원인 경우 DSR은 40%가 된다. 기존 투기지역, 투기과열지구안에서 시세가 9억원을 초과하는 주택을 매매 할때 DSR 40%를 넘는 경우는 주택담보대출을 규제했다. 이번 규제가 적용된 후 연봉 8천만원이 넘는 고소득자가 1억 원을 초과하는 신용 대출을 받을 때도 DSR 40% 기준을 적용받는다. 

상황이 이렇게 되자 은행은 일찌감치 신용대출 상품별 한도를 축소했다. 우리은행 주거래직장인대출은 기존 2억원에서 절반으로 줄였다. 그동안 한도 제한이 없었던 신한은행 전문직 전용 대출도 이번에 1억 원으로 줄였다. 은행이 보통 연 소득 1.5배를 신용대출 최대한도로 내주는 것을 감안하면 이번 대책으로 경우에 따라 한도가 최대 십분의 일 수준으로 줄어 들 수 있다.

회수 대상은 규제 시행일 이후인 11월 30일 이후부터다. 연봉 8천만원 직장인이 내 집 마련을 위해 앞서 8천만원을 대출받은 뒤 4천만원을 추가로 받은 지 1년 안에 규제 지역에 있는 아파트, 빌라 등의 주택을 구입할 경우 추가로 받은 4천만원은 회수 대상이 된다. 즉 주택 매매 시 부족한 자금을 신용 대출로 메꾸는 '영끌'이 차단될 수 밖에 없다.

개인 DSR이 40%를 넘는 고소득자가 주택을 매매할 때는 40%를 초과하는 부채를 상환한 뒤에야 주택구입자금대출을 받을 수 있다. 연봉 8천만원을 기준으로 하므로 보편적인 규제는 아니라 할수 있다. 이런 규제로 인해 고소득 직장인보다 소득이 낮은 사람이 더 많은 신용대출을 받을 수 있다는 점으로 형평성 논란도 있다.

청약조정지역에서는 보험사 MI 대출을 이용해 10% 한도를 확보할 수 있다. 고소득자가 주택 매매를 하는 경우 부족한 자금이 시세의 10% 정도라면 개인 DSR 규제이기 때문에 배우자는 규제에서 자유로운 만큼 배우자 신용대출을 동원할 수 있다.