가파르게 올랐던 수도권 아파트 가격이 최근 급격히 떨어지면서 '깡통전세'에 대한 우려가 제기되고 있다. 특히 서울 강서구와 금천구, 양천구에서는 신축빌라가 많이 공급되면서 연립 및 다세대주택 전셋값이 신규 계약 기준으로 매매가의 90%를 상회하는 것으로 나타났다. 

서울시는 올해 2분기 기준 서울 지역 연립·다세대주택(빌라)의 신규 계약 평균 전세가율은 84.5%, 갱신 계약은 77.5%로 파악됐다는 내용의 '전·월세 시장지표'를 23일 공개했다. 전세가율은 매매가 대비 전세가격 비율을 뜻한다.

전세가율이 가장 높은 곳은 강서구로 96.7%에 달했다. 매매가와 전세가가 거의 비슷한 수준이다. 강서구에 이어 금천구는 92.8%, 양천구도 92.6%를 나타냈다. 관악구는 89.7%, 강동구 89.6%, 구로구 89.5% 등 90%에 육박하는 곳이 뒤를 이었다. 

전세가와 매매가가 비슷해 지면 집주인이 전세보증금을 돌려주는 못하는 이른 바 '깡통전세' 위험이 높아진다. 특히, 연립과 빌라 등 다세대 주택의 전세가율은 아파트 전세가율보다 높아 임차인 불안이 늘어날 수 있다. 서울시 아파트 신규 계약의 평균 전세가율은 54.2%, 갱신 계약은 38.3%로 연립·다세대보다 낮은 수치다. 

전세보증금을 월세로 전환했을 때 환산한 연 이율인 전월세 전환율을 보면 아파트 2분기 평균 3.9%, 연립·다세대는 5.2%로 나타났다. 전월세 전환율이 높으면 전셋가격에 비해 월세가 높은 것을 말한다. 서울시의 경우 연립과 빌라 등 다세대 주택의 월세 가격이 아파트보다 높은 것으로 분석됐다.  

서울시는 전·월세 시장지표는 시내 주택 매매 및 전·월세 신고 자료를 토대로 동일한 층과 면적에서 실제로 거래된 내용을 비교 분석해 산출했다. 공개 항목은 지역·면적·주택유형별 전월세 임차물량 예측 정보와 25개 자치구의 지역별 전세가율, 전월세 전환율이며 이를 통해 전월세 임차물량을 분석해 예측했다. 

전월세 임차물량 예측정보는 새로운 전월세가 시장에 나오는 것을 가정한 뒤 갱신계약이 만료되는 시기를 월 단위로 분석해 자치구별로 시장에 새롭게 풀릴 물량을 예측한 수치다.

올해 8∼12월 서울 시내에서 갱신계약이 만료되는 전월세 예측물량은 월 최대 2만6858건으로 조사됐다. 올해 1∼7월 월평균 전월세 거래량은 3만9817건이었다.

서울시는 향후 신규 임차물량 예측력을 강화하기 위해 갱신 계약 중 계약갱신요구권을 사용한 계약과 그렇지 않은 계약, 신규 계약 가운데 갱신 없이 만료되는 물량을 추가로 반영해 공개할 예정이다.

서울시는 전·월세 시장지표를 매 분기 업데이트해 수치·도표 등 시각 자료도 공개할 방침이다. 해당 자료는 서울주거포털 홈페이지 내 '전·월세 정보몽땅'에서 확인할 수 있다. 전월세 시장지표를 통해 임차인에게 불리한 계약이 될 수 있는 '깡통전세' 위험을 사전에 미리 확인할 수 있다. 

서울시는 전월세 지표를 공개하면서 장기적으로 민간 부동산 거래 플랫폼과 협약해 스마트폰에서도 자료를 찾아볼 수 있도록 편의성을 제고할 계획이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 "앞으로 주택 거래 데이터를 다각적으로 분석해 전월세 수요자가 유용하게 사용할 수 있도록 주택임대시장 정보를 제공해 나갈 것"이라고 말했다.